Boletín nº 44/1 - ¿Hay que revisar la Ley Hipotecaria?

La casi coincidencia temporal en la publicación de sendos informes oficiales sobre dos caras de un mismo poliedro que es el mercado inmobiliario, uno sobre la evolución de los préstamos hipotecarios concedidos y el otro sobre la evolución de la cara amarga de los desalojos de vivienda por incumplimiento de pago, nos llevan a reflexionar acerca de los desfases de una ley, la hipotecaria, ampliamente criticada desde sectores profesionales y denunciada por el Tribunal de Justicia de la Comisión Europea.

Para ello, estructuraremos tres entradas: una primera comparativa causa-efecto (hipoteca-desahucio), una segunda atendiendo sobre todo a aspectos jurídicos y la tercera centrada en aspectos cotidianos y operativos.

El pasado día 27 de enero divulgó el Instituto Nacional de Estadística (INE) una nota de prensa con el título de Estadística de Hipotecas en la que, con datos provisionales cerrados a noviembre de 2014, informa que la constitución y registro de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda creció por sexto mes consecutivo aunque cada vez  con menos fuerza, ya que en noviembre fue un 14,2%, en octubre el 18% y en septiembre el 29,8%. Esto equivale a la firma en noviembre de 15.900 nuevos préstamos hipotecarios, el 10% menos que los 17.687 firmados en octubre.

El importe total de estos préstamos cayó también el 5,6% en noviembre frente a octubre aunque sí que se observa un incremento interanual del 12% respecto de noviembre de 2013. El importe medio de las hipotecas, por su parte, se situó en 104.817 euros, frente a los 99.866 euros del mes anterior, lo que implica un repunte mensual del 5% aunque un recorte interanual de casi el 2%.

En cuanto al total de las hipotecas, tanto sobre fincas rústicas como urbanas, la cifra se elevó el 5,6% interanual, pero se redujo el 11,2% en comparación con el mes anterior, hasta las 24.479 fincas, frente a las 27.554 que había en octubre. De esas hipotecas, 23.011 se constituyeron sobre fincas urbanas, con un aumento del 5,8% respecto al mismo mes de 2013 y una reducción del 11,3% frente al mes anterior.

En cuanto al tipo de interés aplicado, el 7,4% de las operaciones firmadas en noviembre usaron un tipo fijo frente al 92,6% restante que utilizó un tipo de interés variable, en las que el tipo de referencia más usado (87%) fue el Euribor. El tipo de interés medio efectivo para el total de fincas (se incluyen hipotecas sobre fincas rústica y fincas urbanas) fue del 3,48% y el plazo medio de devolución se mantuvo en 21 años.

El número total de hipotecas que variaron sus condiciones en noviembre (básicamente relacionadas con el tipo de interés aplicado) fue de 14.149, lo que supuso un descenso anual del 40,9% respecto al mismo mes del año 2013. Si se limita a préstamos para adquisición de primera vivienda, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones bajó el 33,1%.

Sigue la nota desgranando los datos por comunidades autónomas, detallando, por ejemplo, que las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en noviembre fueron Andalucía (3.183), Madrid (2.565) y Catalunya (2.264), y que, en términos porcentuales, las comunidades con mayor incremento interanual de esos préstamos fueron La Rioja, con el 106,3% más, Extremadura, con el 35,6% y el País Vasco, con el 27,6%.

Atendiendo a los fríos números estadísticos de este informe, podría pensarse que el mercado inmobiliario en nuestro país ya empieza a dejar atrás los negros nubarrones y su consolidación, de nuevo, es casi un hecho comprobable por esa aparente estabilización.

¿Es así o queda camino por recorrer?

Añadir leyenda Casi en paralelo a la nota del INE, el 13 de noviembre de 2014, dio a conocer el Banco de España una Nota informativa sobre los procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas en la que se da cuenta de que los desahucios (entrega de vivienda ocupada por ejecución hipotecaria) aumentaron un 17% en el primer semestre del año, lo que equivale a 1.218 viviendas. Este nuevo repunte ha tenido lugar pese a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria de un año atrás, y el dato contrasta, además, con el descenso que se ha registrado en el total de la mayoría de magnitudes. Según el Banco de España, con datos de las propias entidades financieras, el número de casas que han pasado a ser propiedad de la banca por impago ha bajado un 30% frente al primer semestre de 2013, hasta los 19.565, en los que 7.131 fueron procesos voluntarios con acuerdo entre el banco y el embargado (frente a los 12.719 del primer semestre de 2013) las daciones en pago pasaron a representar el 31,5% de las ejecuciones de primera vivienda al 29,5% entre enero y junio de 2014, y en el resto de procesos, 12.434, intervino el juez . Es muy interesante observar que las ejecuciones de viviendas vacías caen un 22% mientras crecen las que se han llevado a cabo pese a que la casa estaba habitada en el momento del desalojo, que corresponden a los desahucios propiamente dichos, debiendo citarse por último que han disminuido, pese al repunte, los desalojos con intervención de las fuerzas del orden. Y es ese punto, precisamente, el que inquieta. Si en algún caso es necesaria la intervención de las fuerzas de orden para llevar a cabo el desalojo, hay que deducir que es para asegurar el cumplimiento de la ley, considerando que, en desahucios, la norma permite dejar sin vivienda al ejecutado y que, tomado prestadas unas acertadas reflexiones del periodista José Ramón Ubieto en su “Psicoanálisis de la crisis” publicado en La Vanguardia, de Barcelona,…. calibrar qué supone para cada persona afectada, desde el punto de vista psíquico, la pérdida de su casa exige saber antes qué valor le da, siempre particular y que va mucho más allá de un bien material. La primera función de la casa, en términos de realidad psíquica, es la de la protección personal, como elemento de subsistencia ante amenazas externas en todas las civilizaciones….. Una segunda significación de la pérdida viene dada por el hecho de que la casa proporciona un sentimiento de identidad y de pertenencia social. La casa es el domus del clan, la referencia simbólica de las generaciones y del linaje….. Finalmente, la casa es proyección del cuerpo y la intimidad…. Muy potente y justa ha de ser una ley que permita quebrantar todos esos aspectos, sin duda. El problema es que, analizando desde el punto de vista, tanto jurídico como operativo la ley hipotecaria, todo indica que, cuando menos, nos encontramos ante una ley claramente revisable.