Boletín nº 44/3 - ¿Hay que revisar la Ley Hipotecaria?

A la vista de todo lo anterior, cabe preguntarse si, al final, todo es una mera disputa en el ámbito jurídico pero que la repercusión para el usuario no es tan drástica como nos hace ver, entro otros, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Para poder evaluarlo, vamos a hacer una simulación con un préstamo hipotecario ajustado a los valores estadísticos medios establecidos en su informe por el INE que vimos en la primera parte de esta entrada, es decir, para adquisición de una vivienda, de 104.817 euros, a devolver en un plazo de 21 años y al 3,48% de interés (supongamos que interés fijo en todo el período para mayor facilidad de simulación, aunque podamos comparar en algún aspecto si el interés aplicado es mayor o menor). Conviene, de entrada, realizar alguna puntualización:       -    De acuerdo con la ley, la operación a formalizar es un préstamo con garantía hipotecaria, de forma que lo que prevalece es el préstamo financiero y que la casa puede desaparecer en un terremoto al día siguiente de escriturar pero tú sigues debiendo al banco los 104.817 euros que deberás ir amortizando en los 21 años acordados (para paliar situaciones extremas de este tipo, es obligatorio formalizar un seguro de la vivienda, que paga el solicitante del préstamo y en el que designa como beneficiario al banco en caso de siniestro por hasta el capital pendiente de amortizar. Si el seguro no asumiera el capital pendiente, por el motivo que fuera, el solicitante sigue debiendo el resto al banco). Por el mismo principio legal, en caso de inatención de las amortizaciones, e incluso en caso de subasta, el titular continúa debiendo la parte del importe del préstamo que no hubiere quedado cubierta aunque el banco se haya quedado la vivienda. -         Los 104.817 euros de capital concedido están relacionados con el valor de tasación de la vivienda, calculado en una operación totalmente ajena al demandante y que realiza una empresa autorizada por el Banco de España y, en teoría, ajena a los intereses del banco (lo cual no es óbice para que, si el demandante aporta una valoración reciente efectuada, por el motivo que sea, por una empresa autorizada, el banco la rechace y ordene una nueva efectuada por SUS tasadores) -           -  Según el sistema de amortización usual de este tipo de préstamos, y pese a que la ley no lo obliga estrictamente, se establecen cuotas mensuales de un importe fijo (durante toda la vida del préstamo si el interés pactado es fijo, y durante el tiempo de un período de revisión si es variable) que incluye amortización de capital e intereses. Es interesante notar que, con este sistema, la composición del importe de la cuota es creciente en capital y decreciente en intereses (a medida que pasan los meses, el plazo pendiente de amortizar es menor y menores, por tanto, los intereses generados) aunque la suma de ambos conceptos se mantenga fija. En la simulación que planteamos resulta una cuota mensual de 583,91 € comprensiva de capital más intereses durante los 252 meses de vida del préstamo. Un sencillo cálculo nos informa que, al final de la amortización del préstamo, habremos pagado 147.145,32 euros, de los que 42.328,32 € habrán sido intereses.

Supongamos ahora que el préstamo se va amortizando sin ninguna incidencia durante 20 años, es decir, que se han satisfecho 240 cuotas mensuales de 583,91 € cada una (lo que significa que hasta ese momento se han pagado al banco un total de 140.138,40 euros, de los que, según el cuadro de amortización correspondiente, 42.200,01 han sido intereses) y que se produce un primer impago en la cuota 241. Eso significa que cuando aparecen los problemas, el banco tiene pendientes de cobro 6.878,59 € de capital (equivalente a un 16 % del total de los intereses percibidos) y la friolera de 128,31 € de intereses.

Pues bien, en este supuesto, una vez acumulado el impago de las cuotas correspondientes a tres mensualidades, y atendiendo a la ley, el banco puede iniciar procedimiento ejecutivo sobre la vivienda que puede desembocar en su subasta y posterior desahucio pese a que ya se haya pagado un 93,5% de su valor. Prescindimos, en este acercamiento, de comentarios acerca de la realidad oscura y tenebrosa del mundillo de las subastas judiciales, que no es objeto de esta reflexión. Lo cierto es que la ley faculta en exclusiva al banco a decidir si sigue el procedimiento, lo paraliza o se aviene o no a negociar con el deudor que, en el mejor de los casos, embargado por la sensación de gratitud al banco que no lo desaloja, asume encantado los gastos de nueva escritura, gastos de demora y comisiones desorbitantes que incrementan el nuevo principal, y cuanto haga falta.

Ni siquiera le queda al deudor la posibilidad legal de vender él su vivienda y cancelar deudas, operación que ha de efectuar, supervisar y administrar el banco, de acuerdo con la ley.

Y no digamos si en el nuevo proceso, incluso para una subasta, por la cantidad pendiente de pago, hay que hacer nueva tasación. La ley, ecuánime ella, recuerda qué pasa (al deudor, claro) cuando el valor de tasación de la finca hipotecada disminuye por causas imputables al deudor (obras posteriores mal hechas, falta de mantenimiento, etc.), lo que, en definitiva no es sino un tic de proteger sólo los intereses del banco para el supuesto de que sobrevenga una subasta, pero olvida citar qué pasa si esta disminución del valor es propia de evolución negativa del mercado, ajena al deudor o, lo que es peor, debida a una primera tasación inflada por indicación de la banca en general o, simplemente, incorrecta.

¿Hace falta seguir? Sólo con lo visto en la simulación clama al cielo la necesidad de proceder urgentemente a la revisión sensata de la ley de tal manera que mantenga la razonable y legítima seguridad del banco de recuperar su inversión a la vez que conceda el imprescindible amparo al deudor cuando se origina una incidencia inesperada que le impide seguir cumpliendo con normalidad su obligación, evitando en lo posible los procedimientos judiciales sujetos a la interpretación de cada juez en cada caso.

Mención aparte merecen los desahucios de las viviendas de los avalistas incorporadas como garantía adicional  de operaciones que no reunían los requisitos para ser autorizadas. Naturalmente no es bueno generalizar y, evidentemente hay operaciones de solicitantes codiciosos y con una sensatez, digamos, que de nivel ínfimo, que han convencido a otras personas para prestar su aval en la forma de aportar otras fincas que incrementen el valor de la garantía original y permitir así el cumplimiento global de los baremos de análisis del banco. Por el contrario, las situaciones más frecuentes responden a la de personas de edad, generalmente los padres de los entusiastas y poco avisados peticionarios del préstamo, que prestan su aval “defendiendo la postura de los hijos” en un alarde de inconsciencia e ignorancia de las consecuencias reales del acto.

Lo que causa indignada preocupación es que la mayoría de las veces, esta situación está originada por la inepta codicia de los bancos, en una exhibición de incompetencia y de lucha suicida por el crecimiento a costa de lo que sea. Porque, vamos a ver, sin que estas líneas pretendan ser un compendio de un manual de riesgo crediticio para la banca: ¿cuáles son los factores que determinan que un préstamo pueda autorizarse?

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  El peticionario, su perfil financiero, historial, actividad o profesión, marco familiar, obligaciones adquiridas, hobbies, solvencia moral y todos cuantos aspectos que puedan influir en su voluntad de cumplimiento de las condiciones de un préstamo.

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-La finalidad, es decir, para qué quiere el préstamo o a qué destinaría los fondos, dando por sentado que no todo es financiable (si un peticionario que ha pasado la criba anterior, la de voluntad de pagar, se presenta en un banco pidiendo un préstamo para comprar un lanzallamas y pegarle fuego a todos los bancos ¿se lo concederían? ¿y si pide financiar un viaje a Marte?). En el caso que analizamos, no hay duda: la finalidad es la compra de una vivienda.

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  La capacidad de reembolso del peticionario, o sea, la demostración documental de que genera los suficientes fondos y, paralelamente, tiene un nivel de gastos y obligaciones económicas que en conjunto le permiten asumir el pago de las amortizaciones del préstamo. Es decir, el banco debe asegurarse razonablamente de que el peticionario, que cumple los requisitos para que se le puedaa conceder un préstamo, puede asumir ESE que pide, haciendo el sencillo cálculo de ingresos-gastos-obligaciones=renta disponible, evidentemente mayor de manera holgada que la cuota que haya de pagar correspondiente al préstamo solicitado.

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 El valor de las garantías que, en el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda viene representado por el valor de tasación de la vivienda a adquirir.

En los años del boom inmobiliario, en los que la obsesión de la banca era incrementar su cartera crediticia en un suicida efecto escaparate (que al final, recordemos, pagamos entre todos menos, curiosamente, los gestores y administradores de las entidades afectadas), se puso de moda alterar la secuencia de análisis expuesta y financiarlo todo lo que permitiera el importe de las garantías, en tasaciones infladísimas, todo sea dicho. De esta forma se convirtió en una costumbre aportar garantías adicionales cuando la capacidad de reembolso resultaba escasa (en plata, que no se podía pagar el préstamo), para, de esta manera, poder autorizar la operación (?) y añadirla a los números del escaparate del banco en cuestión. Y los directivos bancarios admitían y alentaban esta costumbre pese a verse, ya entonces, a dónde les podía conducir esta actuación, argumentado todo ello por el estúpido "es que si el préstamo no lo damos nosotros, se lo dará otro". Pero es más: algunas entidades y/o ejecutivos bancarios tuvieron una actuación que debería evaluarse si es o no delictiva consistente en propiciar el montaje de auténticas redes de operaciones con garantías cruzadas, en las que el denominador común era la debilidad detectada en la generación de recursos por parte del demandante, la solicitud de garantía adicional (no recursos adicionales para el pago, insistimos) y, finalmene, la evidencia de que si una de esas operaaciones entraba en dificultades arrastraba a la ejecución de todas, como un castillo de naipes qure se derrumba. Sin comentarios.

Como se puede ver, era una estrategia perversa: en el caso de que se detectara insuficiente generación de fondos por el peticionario, y conociendo la espiral del mercado inmobiliario, el banco ya daba por hecho que no cobraría el préstamo y solicitaba, con toda desfachatez, no una fuente de ingresos adicional sino un refuerzo del valor de esas garantías, se podría decir que ya destinada a la subasta desde el momento de la  firma. Tampoco salen muy airosos en estos casos muchos notarios intervinientes en la firma de las correspondientes escrituras que no siempre informaron al voluntarioso y desinformado avalista de que si su hijo del alma no pagaba, él se quedaba en la calle.

Hay que puntualizar, repetimos, que estas líneas no deben interpretarse como una descalificación global a la actuación de la banca, ya que la mayoría de casuística revela realmente un exceso de codicia por parte de los peticionarios y una elevada desvergüenza para enredar en sus manejos a personas de buena fe, pero está más que demostrado que más de una entidad se olvidó de aplicar un mínimo código de ética en sus transacciones.

Y eso es legal, aunque el montaje haya sido inmoral. Estos desmanes están contemplados de forma diferente en otros países y, por ejemplo, en Francia hay una ley que dice que, cumpliendo determinados requisitos, si un banco concede una facilidad crediticia sabiendo que el peticionario no puede pagarla, pierde la facultad de reclamarle un eventual impago.

No es exagerado, por tanto, recordar una y otra vez los “deberes pendientes” de nuestros legisladores en el sentido de iniciar seriamente, sin sesgos ideológicos ni partidistas y pensando en la ciudadanía y en el futuro del país, el proceso de revisión de nuestro marco legal, empezando, quizá, por leyes que, como la hipotecaria, han sido denunciadas por altas instancias como lesivas para los derechos humanos.